Vendez votre bien ancien, investissez dans le neuf optimisé
Vous possédez un bien locatif dans l'ancien peu rentable, avec des charges élevées et une fiscalité lourde ? IMMOPRIM vous accompagne pour vendre ce bien et transformer ce capital en patrimoine performant grâce à trois stratégies : dispositif Jeanbrun, SCPI européennes, ou combinaison des deux. Bilan patrimonial gratuit, accompagnement complet de la vente au réinvestissement.
Pourquoi vendre votre bien dans l'ancien ?
L'immobilier ancien présente des contraintes que vous connaissez bien si vous êtes propriétaire-bailleur depuis plusieurs années :
Les freins de l'ancien sur la rentabilité
- Rendement faible : Entre 2 % et 3,5 % brut en moyenne, souvent inférieur au rendement des SCPI (5-6 %)
- Travaux récurrents : Chaudière, toiture, électricité, plomberie… Les gros travaux peuvent absorber plusieurs années de loyers
- Vacance locative : Lors d'un changement de locataire, 2 à 6 mois de loyers perdus + frais de remise en état
- Fiscalité lourde : Pas d'amortissement possible en location nue, imposition des loyers à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux
- Gestion chronophage : Recherche de locataires, états des lieux, relances d'impayés, gestion des sinistres
- Taxe foncière croissante : Augmentation moyenne de 3 à 5 % par an dans de nombreuses communes
Résultat : Un patrimoine qui stagne, des revenus faibles, et un temps précieux perdu en gestion.
Exemple concret : garder l'ancien vs vendre et réinvestir
Prenons un exemple type pour illustrer l'impact de la transformation patrimoniale :
❌ Si vous gardez votre ancien
Appartement T3 ancien acheté il y a 12 ans, valeur actuelle 250 000 €
Taxe foncière, copropriété, assurance, travaux
30% IR + 17,2% PS
Gestion : recherche locataire, relances, travaux
✅ Si vous vendez et réinvestissez
Vente 250 000 € → 125k€ Jeanbrun + 125k€ SCPI européennes
Loyer 450 €/mois, amortissement 4% par an
Rendement brut 6%*, impôt pays source ~15%, 0% prélèvements sociaux FR → net ~5,1%
Économie fiscale vs SCPI française : ~2 400 €/an
Jeanbrun 5 400 € + SCPI 6 375 €
Gestion : Aucune de votre part
Résultat après 20 ans
Scénario 1 (garder l'ancien) : Patrimoine 280 000 € + 57 000 € de revenus cumulés = 337 000 € au total
Scénario 2 (vendre + réinvestir) : Patrimoine Jeanbrun 153 000 € + SCPI 153 000 € + 258 000 € de revenus cumulés = 564 000 € au total
Gain patrimonial estimé* : environ 227 000 € sur 20 ans par rapport au scénario de conservation, sans gestion locative de votre part.
* Simulation à titre illustratif et non contractuelle, basée sur des hypothèses (revalorisation immobilière, rendement SCPI moyen constaté de 6 % net, fiscalité en vigueur au moment de la simulation). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette projection ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé et ne saurait garantir un résultat.
3 stratégies de réinvestissement possibles
Une fois un bien vendu, plusieurs stratégies d'optimisation patrimoniale peuvent être envisagées selon la situation fiscale et les objectifs de chacun. Ces exemples sont fournis à titre pédagogique et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.
Stratégie 1 : SCPI uniquement
Profil : Investisseur cherchant zéro gestion et revenus immédiats
Capital disponible : Tout le produit de la vente
Rendement moyen : 6 % net par an*
Avantages : Aucune gestion, diversification Europe, pas de prélèvements sociaux
Stratégie 2 : Jeanbrun uniquement
Profil : Investisseur avec capacité d'emprunt, recherche optimisation fiscale forte
Capital disponible : Apport + effet de levier bancaire
Rendement moyen : 3,5 % brut* + économies d'impôt 1 500 à 3 000 €/an
Avantages : Amortissement fiscal, patrimoine démultiplié via crédit
Stratégie 3 : Mixte
Profil : Investisseur équilibré, TMI 30-41%, recherche performance + diversification
Capital disponible : Réparti 50/50 entre Jeanbrun et SCPI
Rendement global : 4 à 5 % net après fiscalité*
Avantages : Meilleur des deux mondes, patrimoine tangible + revenus passifs + diversification
* Simulations à titre indicatif, non contractuelles. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le parcours de A à Z
IMMOPRIM vous accompagne dans les étapes de la vente d'un bien ancien à la constitution d'un nouveau patrimoine.
Premier échange
Discussion sur votre bien actuel, son rendement, sa fiscalité, pour comprendre votre situation générale
Estimation et vente
Mise en relation avec notre réseau d'agences partenaires pour vendre votre bien au meilleur prix et dans les meilleurs délais
Orientation patrimoniale
Présentation des grandes options possibles (Jeanbrun, SCPI, ou mixte) et mise en relation avec nos partenaires (promoteurs, CIF) selon votre choix
Mise en œuvre et suivi
Accompagnement dans les démarches (crédit, souscription SCPI), suivi à long terme
Pourquoi passer par IMMOPRIM ?
Approche patrimoniale globale : Nous ne sommes pas une agence immobilière classique. Nous vous aidons à raisonner votre patrimoine sur le long terme.
Connaissance des dispositifs : L'équipe IMMOPRIM connaît bien les dispositifs Jeanbrun, LLI, déficit foncier, et la fiscalité des SCPI européennes, pour vous en expliquer le fonctionnement.
Accompagnement de bout en bout : Un seul interlocuteur de la vente de votre ancien à la mise en relation avec les bons partenaires pour la suite.
Réseau de partenaires : Promoteurs, Agences immobilières, Courtiers en crédit, Sociétés de gestion SCPI, Notaires, nous coordonnons tout pour vous.
Une question sur votre projet ?
Contactez-nous pour en discuter. Pour toute recommandation personnalisée adaptée à votre situation, nous vous orienterons vers un conseiller en investissements financiers (CIF) partenaire.
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