Comprendre l'investissement immobilier
L'investissement immobilier est l'une des stratégies patrimoniales les plus solides et les plus éprouvées. Que vous souhaitiez constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires ou préparer votre retraite, comprendre les fondamentaux de l'immobilier est essentiel pour prendre les bonnes décisions. IMMOPRIM vous accompagne à chaque étape de votre projet.
Les fondamentaux de l'investissement immobilier
Pourquoi investir dans l'immobilier en 2026 ?
Dans un contexte de taux d'intérêt qui se stabilisent et de Livret A revenu à 1,5 % depuis février 2026, l'immobilier retrouve tout son attrait comme placement de long terme. Voici ses atouts principaux :
- Actif tangible : Contrairement aux placements financiers, l'immobilier est un bien concret dont la valeur ne peut pas tomber à zéro.
- Effet de levier bancaire : En empruntant, vous démultipliez votre capacité d'investissement et faites travailler l'argent de la banque à votre profit.
- Revenus réguliers : Les loyers perçus génèrent des revenus complémentaires stables et prévisibles, mois après mois.
- Protection contre l'inflation : La valeur des biens et les loyers tendent à suivre l'inflation sur le long terme.
- Optimisation fiscale : De nombreux dispositifs permettent de réduire significativement votre imposition (dispositif Jeanbrun, déficit foncier, amortissement, etc.).
- Transmission patrimoniale : L'immobilier est un actif facilement transmissible à vos héritiers, avec des abattements fiscaux avantageux.
Les 5 critères d'un bon investissement immobilier
1. L'emplacement : Le critère n°1. Un bien bien situé (transports, commerces, écoles, bassin d'emploi) sera toujours plus facile à louer et à revendre.
2. La dynamique du marché local : Analysez la démographie, les projets d'aménagement et la tension locative de la zone ciblée.
3. Le rendement locatif brut : Calculez le rapport loyers annuels / prix d'achat (frais inclus). Un bon rendement brut en immobilier neuf se situe entre 3,5 % et 5 %.
4. La qualité du bien : Privilégiez les biens conformes aux normes RE2020, bien agencés, pour limiter les travaux futurs et attirer des locataires solvables.
5. La fiscalité applicable : Identifiez en amont les dispositifs fiscaux dont vous pouvez bénéficier (TVA 5,5 %, Jeanbrun, LLI, PTZ) pour maximiser la rentabilité nette.
Calculer le rendement de votre investissement
Le rendement locatif est le premier indicateur à calculer avant tout investissement. Utilisez notre simulateur pour estimer rapidement la rentabilité brute et nette de votre projet.
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Les stratégies d'investissement immobilier
Chaque investisseur a un profil, des objectifs et une situation fiscale différents. Voici les principales stratégies que nous accompagnons chez IMMOPRIM :
Investissement locatif classique
Achat d'un bien neuf pour le louer sur le long terme. Cette stratégie vise à générer des revenus réguliers tout en constituant un patrimoine qui prend de la valeur avec le temps.
Avantages : Revenus stables, valorisation à long terme, transmission facilitée.
Immobilier neuf avec dispositif fiscal
Achat d'un bien neuf en VEFA bénéficiant du dispositif Jeanbrun ou du LLI. Cette stratégie combine rendement locatif et avantages fiscaux significatifs sur 9 ans minimum.
Avantages : Amortissement fiscal, garanties constructeur, frais de notaire réduits.
Colocation
Location d'un bien à plusieurs locataires indépendants. Cette stratégie optimise le rendement, notamment dans les villes étudiantes et les grandes agglomérations.
Avantages : Rendement supérieur à la location classique, risque d'impayés dilué, forte demande locative.
Location meublée (LMNP)
Location d'un bien entièrement meublé avec le statut LMNP. Cette stratégie offre une fiscalité avantageuse grâce à l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
Avantages : Fiscalité optimisée, loyers supérieurs à la location nue, flexibilité des baux.
SCPI Européennes
Investissement indirect dans l'immobilier européen via des parts de SCPI. Aucune gestion, revenus réguliers, diversification géographique (Allemagne, Italie, Espagne, Pays-Bas, etc.).
Avantages : Rendement moyen de 5 à 6 % net, zéro gestion, pas de prélèvements sociaux français, accessible dès 5 000 €.
Dispositif Jeanbrun (Loi de finances 2026)
Le nouveau dispositif phare de l'immobilier neuf. Il permet d'amortir 80 % du prix d'acquisition à hauteur de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social).
Avantages : Amortissement fiscal puissant, économies d'impôt de 1 400 à 3 000 €/an, applicable jusqu'au 31 décembre 2028, cumulable avec le Droit Commun.
Le financement de votre investissement
L'effet de levier du crédit immobilier
Le crédit immobilier est l'outil le plus puissant de l'investisseur. En empruntant, vous pouvez acquérir un bien d'une valeur bien supérieure à votre épargne disponible et démultiplier votre patrimoine. Les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers au régime réel, ce qui réduit d'autant votre imposition.
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2026
La loi de finances 2026 a reconduit et élargi le PTZ pour les primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale dans le neuf. Le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du prix d'achat dans les zones tendues (zones A, A bis et B1), sans intérêts et avec un différé de remboursement pouvant aller jusqu'à 15 ans. Combiné avec un prêt bancaire classique, il constitue un levier considérable pour les primo-accédants.
Optimiser votre financement
- Minimiser l'apport personnel pour maximiser l'effet de levier et conserver des liquidités
- Préférer les durées longues (20 à 25 ans) pour améliorer votre cash-flow mensuel
- Négocier l'assurance emprunteur en délégation — l'économie peut atteindre plusieurs milliers d'euros
- Combiner PTZ et prêt classique si vous êtes primo-accédant éligible
- Structurer le financement selon votre tranche marginale d'imposition pour maximiser les déductions fiscales
Le cash-flow : l'indicateur clé
Le cash-flow représente la différence entre les loyers perçus et l'ensemble des charges mensuelles (remboursement du crédit, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, gestion locative, etc.).
Un cash-flow positif signifie que les loyers couvrent toutes les charges — l'investissement s'autofinance. Un cash-flow légèrement négatif peut être accepté s'il est compensé par des économies d'impôt (dispositif Jeanbrun) ou une forte plus-value attendue à la revente.
Chez IMMOPRIM, nous structurons chaque investissement pour trouver l'équilibre optimal entre cash-flow, fiscalité et valorisation patrimoniale.
L'optimisation fiscale en immobilier
La fiscalité est souvent le levier le plus sous-estimé par les investisseurs débutants. Bien choisir son régime fiscal peut doubler la rentabilité nette d'un investissement. Voici un tour d'horizon des principaux outils disponibles en 2026 :
Les régimes fiscaux pour la location nue
- Régime micro-foncier : Abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. Simple mais peu optimisé si vous avez des charges importantes ou un crédit en cours.
- Régime réel : Déduction de toutes les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, etc.). Recommandé dès que vos charges dépassent 30 % des loyers.
- Dispositif Jeanbrun (Loi de finances 2026) : Nouveau dispositif remplaçant le statut du bailleur privé. Il permet d'amortir 80 % du prix d'acquisition à hauteur de 3,5 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social), avec un plafond de déduction de 8 000 à 12 000 € par an. Applicable aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028.
Les régimes fiscaux pour la location meublée
- Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Imposition dans la catégorie des BIC avec possibilité d'amortir le bien (environ 2 à 3 % par an) et le mobilier. Revenus souvent faiblement imposés pendant de nombreuses années.
- Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : Réservé aux investisseurs dont les revenus locatifs meublés dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % des revenus du foyer. Permet l'imputation des déficits sur le revenu global.
Les dispositifs de défiscalisation
- Déficit foncier : Imputation des déficits fonciers sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € dans le cadre du dispositif Jeanbrun pour l'ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition).
- TVA 5,5 % : Applicable aux logements neufs situés en zone ANRU ou à moins de 300 m d'une telle zone, ainsi qu'aux logements en accession sociale. Une économie pouvant atteindre 30 000 € sur un appartement à 250 000 €.
- Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : TVA à 10 % à l'achat et exonération de taxe foncière pendant 20 ans pour les bailleurs s'engageant à louer sous plafonds de loyers intermédiaires.
- Dispositif Denormandie : Réduction d'impôt jusqu'à 21 % du prix d'achat sur 12 ans pour l'investissement dans l'ancien avec travaux dans certaines communes.
- Loi Malraux : Réduction d'impôt de 22 à 30 % des travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou des sites patrimoniaux remarquables.
- Monument Historique : Déduction intégrale des travaux de restauration du revenu global, sans plafond. Réservé aux investisseurs fortement imposés.
- Déficit foncier IR-PME : Réduction d'impôt de 25 % sur le montant investi dans des entreprises solidaires (agrément ESUS).
Quel dispositif choisir selon votre profil ?
TMI 11 % : Privilégiez le rendement brut (LMNP, SCPI européennes). L'avantage fiscal sera limité mais les revenus complémentaires intéressants.
TMI 30 % : Le dispositif Jeanbrun/LLI ou le déficit foncier réel seront très efficaces. Combiné avec des SCPI européennes, vous pouvez atteindre un rendement global de 5 à 6 % net.
TMI 41 % ou 45 % : Maximisez l'amortissement via le dispositif Jeanbrun/LLI. La Loi Malraux ou les Monuments Historiques peuvent également être pertinents.
IMMOPRIM vous aide à identifier la stratégie la plus adaptée à votre situation fiscale et patrimoniale.
Prêt à construire votre patrimoine immobilier ?
Nos conseillers IMMOPRIM analysent votre situation personnelle, fiscale et patrimoniale pour vous proposer la stratégie d'investissement la plus adaptée. Immobilier neuf, SCPI européennes ou combinaison des deux.
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