Immobilier direct vs SCPI

L'immobilier direct et les SCPI sont deux modes d'investissement immobilier complémentaires. Chacun présente des avantages spécifiques selon votre profil, vos objectifs et votre situation personnelle. Découvrez notre analyse comparative pour déterminer la stratégie la plus adaptée ou comment les combiner intelligemment.

*Les performances passées des SCPI ne préjugent pas des performances futures. Le rendement de 6% net mentionné correspond à la moyenne constatée sur les SCPI européennes.

Vue d'ensemble comparative

Immobilier direct (neuf)

Acquisition d'un bien immobilier neuf en nom propre ou via une SCI, avec ou sans dispositif fiscal Jeanbrun.

Avantages

  • Effet de levier bancaire puissant
  • Contrôle total du bien
  • Optimisation fiscale forte (Dispositif Jeanbrun)
  • Valorisation patrimoniale
  • TVA 5,5 % possible
  • Frais de notaire réduits (2-3 %)
  • Garanties constructeur

Points de vigilance

  • Gestion locative (ou mandat)
  • Risque locatif concentré
  • Concentration géographique
  • Liquidité faible
  • Taxe foncière annuelle
  • Ticket d'entrée élevé

SCPI européennes

Investissement indirect via des parts de SCPI investies en Europe (Allemagne, Italie, Espagne, Pays-Bas, etc.).

Avantages

  • Zéro gestion
  • Diversification géographique
  • Ticket d'entrée accessible (5 000 €)
  • Rendement 6 % net par an*
  • Revenus mensuels/trimestriels
  • Pas de prélèvements sociaux
  • Aucune taxe foncière

Points de vigilance

  • Frais de souscription (8-12 %)
  • Effet de levier limité
  • Liquidité variable
  • Contrôle limité
  • Horizon recommandé 8-10 ans

Comparaison détaillée

Critères Immobilier Neuf SCPI Européennes
Ticket d'entrée Élevé (apport 20-30 % + capacité d'emprunt) Accessible (dès 5 000 €)
Rendement annuel 3,5 % à 4,5 % brut avant fiscalité 5 % à 6 % net après fiscalité
Gestion À votre charge ou déléguée (mandat de gestion) Entièrement déléguée à la société de gestion
Risque locatif Concentré sur un locataire ou quelques-uns Dilué sur des centaines de locataires
Diversification Limitée (sauf patrimoine déjà constitué) Élevée (multi-pays, multi-secteurs)
Effet de levier Très important Possible via crédit in fine ou amortissable
Fiscalité Revenus fonciers + amortissement Jeanbrun (3,5-5,5 % par an) IR selon TMI + pas de prélèvements sociaux français (17,2 %)
Impôts locaux Taxe foncière annuelle (variable selon ville) Aucune taxe foncière
Liquidité Faible (délai de vente 3 à 12 mois) Moyenne (revente en quelques semaines à 3 mois)
Frais d'acquisition 2 à 3 % (frais de notaire réduits dans le neuf) 8 % à 12 % (frais de souscription)
Frais de gestion annuels Variables selon mandat (0 à 8 % HT des loyers) Environ 10 % des loyers (inclus dans le rendement)

Quel investissement pour quel profil ?

Le choix dépend de votre profil, de votre situation fiscale et du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de votre patrimoine.

Investisseur actif

Préférence : Immobilier direct

Vous avez une capacité d'emprunt, du temps à consacrer, et recherchez une optimisation fiscale forte via le dispositif Jeanbrun.

Investisseur passif

Préférence : SCPI européennes

Vous privilégiez la délégation complète, souhaitez des revenus immédiats sans contraintes, et recherchez la diversification géographique.

Investisseur équilibré

Préférence : Stratégie mixte

Vous combinez les deux approches pour bénéficier de l'effet de levier du crédit + la diversification et les revenus passifs des SCPI.

Notre recommandation IMMOPRIM

L'immobilier direct et les SCPI ne sont pas mutuellement exclusifs. La stratégie patrimoniale la plus efficace consiste souvent à **combiner les deux** pour profiter de leurs avantages respectifs tout en limitant leurs inconvénients.

Par exemple : investir dans un bien neuf sous dispositif Jeanbrun pour bénéficier de l'effet de levier bancaire et des économies d'impôt, tout en plaçant une partie de votre épargne en SCPI européennes pour générer des revenus complémentaires sans gestion et diversifier géographiquement votre patrimoine.

Découvrir la stratégie combinée Jeanbrun + SCPI →

3 stratégies concrètes selon votre profil

Voici trois cas réels pour illustrer comment choisir entre immobilier direct, SCPI, ou les deux combinés.

Cas 1 : SCPI européennes uniquement

Profil : Marc et Sophie, 55 ans, couple de cadres, TMI 30 %, épargne disponible 100 000 €, peu de temps disponible

Situation et objectif

Retraite dans 7 ans : Ils souhaitent générer des revenus complémentaires immédiats pour préparer leur retraite.

Contrainte : Aucun temps à consacrer à la gestion locative, pas de capacité d'emprunt supplémentaire.

Stratégie retenue

Investissement : 100 000 € en SCPI européennes de rendement

Rendement net : 6 % par an*

Revenus annuels : 6 000 € nets (Impôt de source étrangère)

Avantage fiscal : Pas de prélèvements sociaux français (17,2 %)

Résultat après 7 ans (départ en retraite)

Revenus cumulés : 42 000 €

Valeur du patrimoine : 105 000 € (valorisation estimée +5 %)

Avantages : Zéro gestion, revenus immédiats, diversification européenne, pas de prélèvements sociaux

Cas 2 : Dispositif Jeanbrun uniquement

Profil : Thomas, 32 ans, célibataire, ingénieur, TMI 30 %, revenus 55 000 € par an, apport 80 000 €, capacité d'emprunt 200 000 €

Situation et objectif

Premier investissement : Constituer un patrimoine immobilier avec effet de levier maximum.

Horizon : Long terme (20 ans minimum)

Accepte : Gestion locative (ou mandat de gestion)

Stratégie retenue

Investissement : Appartement T3 neuf à 250 000 € (apport 80k€ + crédit 170k€)

Dispositif : Jeanbrun loyer intermédiaire (amortissement 3,5 % par an)

Loyer mensuel : 850 €

Économies d'impôt : 1 400 € par an

Résultat après 20 ans

Patrimoine constitué : 280 000 € (bien remboursé + valorisation +12 %)

Économies d'impôt cumulées : 28 000 € sur 20 ans

Revenus locatifs annuels : 10 200 € après remboursement du crédit

Avantages : Effet de levier, patrimoine tangible, revenus à la retraite

Cas 3 : Stratégie mixte Jeanbrun + SCPI européennes

Profil : Claire et Antoine, 40 ans, couple de cadres supérieurs, TMI 41 %, épargne 150 000 €, capacité d'emprunt 300 000 €

Situation et objectif

Patrimoine déjà constitué : Résidence principale + épargne

Objectif : Optimisation fiscale maximale + diversification + revenus complémentaires

Horizon : 20 ans (préparation retraite)

Stratégie retenue

Immobilier neuf : T4 à 350 000 € (apport 100k€ + crédit 250k€) avec dispositif Jeanbrun loyer social (amortissement 4,5 %)

SCPI européennes : 50 000 € (rendement 6 % net*)

Total investi : 400 000 € (150k€ d'apport + 250k€ de crédit)

Résultat après 20 ans

Patrimoine immobilier : 390 000 € (bien remboursé + valorisation du bien)

Patrimoine SCPI : 61 028 € (valorisation 1%/an)

Patrimoine total : 455 000 €

Économies d'impôt (Jeanbrun) : 60 000 € cumulés sur 20 ans

Revenus annuels à la retraite : 16 800 € (loyers immobilier) + 3 000 € (SCPI) = 19 800 € par an

Avantages : Diversification France/Europe, effet de levier + revenus passifs, optimisation fiscale forte

Quelle stratégie pour votre situation ?

Nos conseillers IMMOPRIM analysent votre profil, votre situation fiscale et vos objectifs pour vous recommander la stratégie la plus adaptée. Immobilier direct, SCPI européennes, ou une combinaison des deux.

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