Stratégie Patrimoniale : Jeanbrun + SCPI Européennes
Découvrez comment combiner le dispositif Jeanbrun et les SCPI européennes pour constituer un patrimoine durable, générer des revenus complémentaires et optimiser votre fiscalité.
Comprendre la stratégie
Le Concept simple
Vous avez 250 000 € à investir. Au lieu de laisser cet argent dormir sur un Livret A (1,5% de rendement), vous le répartissez intelligemment :
- 50% en Jeanbrun (immobilier neuf) : Rendement 3,5% + Économies d'impôt jusqu'à 3 000 €/an
- 50% en SCPI Européennes : Rendement 6,2% net + Revenus réguliers sans gestion
Résultat après 20 ans : 550 000 € de patrimoine (vs 375 000 € en Livret A). Différence : 175 000 € de plus.
Les deux piliers de la stratégie
Pilier 1 : SCPI Européennes
Investissement dans des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier à travers l'Europe (Allemagne, Italie, Espagne, Belgique, Pays-Bas, etc.).
- Rendement : 6,2% net par an
- Revenus : Mensuels ou trimestriels
- Gestion : Zéro gestion de votre part
- Diversification : Géographique et sectorielle
- Accessibilité : À partir de 5 000 €
- Liquidité : Facile à revendre
- Fiscalité : Aucun prélèvements sociaux français
Pilier 2 : Jeanbrun (Immobilier neuf)
Acquisition d'un appartement neuf en location, avec optimisation fiscale via le dispositif Jeanbrun (amortissement fiscal).
- Rendement : 3,5% + Économies d'impôt
- Amortissement : 3,5 à 5,5% annuel (selon loyer)
- Base amortissable : 80% du prix de revient (frais inclus)
- Durée : 9 ans minimum
- Effet de levier : Crédit jusqu'à 80%
- Déductions : Charges et intérêts d'emprunt 100% déductibles
- Contrôle : Vous êtes propriétaire du bien
Comparaison des dispositifs fiscaux actuels
Voici comment le dispositif Jeanbrun se positionne par rapport aux autres dispositifs fiscaux disponibles en 2026.
| Critères | Jeanbrun | LLI | Denormandie | LMNP |
|---|---|---|---|---|
| Type de bien | Immobilier neuf | Neuf ou ancien rénové | Immobilier ancien (rénovation) | Location meublée |
| Amortissement | 3,5 à 5,5% annuel | Aucun | Aucun | 2 à 3% annuel |
| Base amortissable | 80% du prix de revient | Aucun | Aucun | 85% du prix d'achat |
| Avantage fiscal | Déduction sur revenus fonciers | Crédit d'impôt taxe foncière (20 ans) | Réduction d'impôt 12 à 21% (12 ans) | Déduction sur revenus fonciers |
| Durée minimale | 9 ans | 15-20 ans | 6 ans | Aucune |
| Rendement locatif | 3,5 à 4% | 2 à 3% (encadrés) | 2 à 4% | 4 à 6% |
| Plafond déduction annuel | 8 000 à 12 000 € selon loyer | Aucun | 10 000 € (Réduction d'impôt) | Illimité |
| Gestion | Propriétaire direct | Via SCI/SARL | Propriétaire direct | Propriétaire direct |
Cas Concrets : Trois profils d'investisseurs
Découvrez comment cette stratégie s'adapte à différents profils et comment elle peut transformer votre patrimoine en 20 ans.
Cas 1 : Jeune célibataire (30 ans, TMI 30%)
Objectif : Constituer un patrimoine avec effet de levier maximum
Allocation du Capital
Capital apport : 80 000 €
Jeanbrun : 200 000 € (apport 80k€ + crédit 120k€)
SCPI : 30 000 €
Total investi : 230 000 €
Rendements Annuels (Année 1)
Jeanbrun loyer intermédiaire :
Amortissement : 5 740 €
Économies d'impôt : 1 422 €
SCPI revenus nets : 1 302 €
Gain net annuel : +406 €
Résultat après 20 ans
Patrimoine constitué : 396 000 €
Revenus annuels à la retraite : 11 898 €/an
Gain vs Livret A : +87 000 € (patrimoine supérieur)
Économies d'impôt cumulées : 28 440 €
Cas 2 : Jeune couple (32 ans, TMI 30%)
Objectif : Constituer un patrimoine massif pour la retraite
Allocation du Capital
Capital apport : 120 000 €
Jeanbrun : 300 000 € (apport 120k€ + crédit 180k€)
SCPI : 45 000 €
Total investi : 345 000 €
Rendements Annuels (Année 1)
Jeanbrun loyer social :
Amortissement : 11 070 €
Économies d'impôt : 3 021 €
SCPI revenus nets : 1 953 €
Gain net annuel : +2 184 €
Résultat après 20 ans
Patrimoine constitué : 594 000 €
Revenus annuels à la retraite : 19 238 €/an
Gain vs Livret A : +130 000 € (patrimoine supérieur)
Économies d'impôt cumulées : 60 420 €
Cas 3 : Investisseur expérimenté (45 ans, TMI 41%)
Objectif : Optimisation fiscale maximale avec revenus positifs
Allocation du Capital
Capital apport : 250 000 €
Jeanbrun : 250 000 € (sans crédit)
SCPI : 100 000 €
Total investi : 350 000 €
Rendements Annuels (Année 1)
Jeanbrun loyer très social :
Amortissement : 11 275 €
Économies d'impôt : 625 €
SCPI revenus nets : 3 658 €
Gain net annuel : +841 €
Résultat après 20 ans
Patrimoine constitué : 566 000 €
Revenus annuels à la retraite : 24 028 €/an
Gain vs Livret A : +95 000 € (patrimoine supérieur)
Économies d'impôt cumulées : 12 500 €
Avantages de cette stratégie combinée
Pourquoi combiner le dispositif Jeanbrun + SCPI ?
- Rendement combiné élevé : 6% annuel (vs 1,5% Livret A). La diversification entre deux stratégies crée un rendement moyen attractif.
- Économies d'impôt substantielles : 1 400 à 3 000 €/an grâce au dispositif Jeanbrun (28 000 à 60 000 € sur 20 ans). Ces économies peuvent être réinvesties en SCPI pour amplifier l'effet de composition.
- Revenus réguliers : SCPI génère 1 300 à 3 700 €/an de revenus complémentaires, versés mensuellement ou trimestriellement.
- Zéro gestion pour les SCPI : Pas de locataire difficile, pas de travaux urgents, pas de taxe foncière. La gestion est entièrement déléguée.
- Diversification géographique : Immobilier français (Jeanbrun) + Immobilier européen (SCPI). Cette diversification réduit les risques liés à un seul marché.
- Effet de levier puissant : Le crédit sur le dispositif Jeanbrun multiplie votre capacité d'investissement. Avec 80 000 € d'apport, vous contrôlez 200 000 € de patrimoine.
- Sécurité accrue : Deux stratégies complémentaires réduisent les risques. Si l'immobilier neuf stagne, les SCPI peuvent compenser avec leur rendement.
- Patrimoine croissant : De 250 000 € à 550 000 € en 20 ans (+220%). Cela représente une création de richesse de 300 000 €.
- Revenus à la retraite : 12 000 à 24 000 €/an de revenus complémentaires. Cela peut transformer votre qualité de vie à la retraite.
Questions fréquemment posées
Quelle est la différence entre le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP ?
Le dispositif Jeanbrun s'applique à l'immobilier neuf en location nue avec un amortissement de 3,5 à 5,5% annuel. Le LMNP s'applique à la location meublée avec un amortissement de 2 à 3% annuel. Le dispositif Jeanbrun offre généralement une meilleure optimisation fiscale pour l'immobilier neuf car l'amortissement est plus élevé et les plafonds de déduction permettent une meilleure imputation des charges.
Pourquoi combiner le dispositif Jeanbrun et SCPI ?
Parce qu'ils sont complémentaires. Le dispositif Jeanbrun offre une optimisation fiscale maximale mais un rendement modéré (3,5%). Les SCPI offrent un rendement plus élevé (6,2%) mais sans avantage fiscal direct. Ensemble, ils créent une stratégie équilibrée : fiscalité optimisée + rendement élevé + diversification géographique.
Quel est le rendement réel après impôts ?
Pour un investisseur TMI 30%, le rendement réel combiné est d'environ 5 à 6% annuel. Cela inclut les revenus SCPI (6,2% net) plus les économies d'impôt du dispositif Jeanbrun (1 400 €/an). C'est beaucoup plus que l'immobilier direct seul (2 à 4%) ou les comptes bancaires (1,5%).
Combien de temps avant de voir les résultats ?
Les résultats sont immédiats pour les SCPI (revenus mensuels/trimestriels) et dès la première année pour le dispositif Jeanbrun (économies d'impôt visibles sur la déclaration d'impôts). Mais le vrai potentiel se révèle sur 20 à 30 ans, avec un effet de composition qui multiplie votre patrimoine.
Quel est le risque ?
Comme tout investissement immobilier, il existe des risques : fluctuations du marché, risque locatif (dispositif Jeanbrun), liquidité variable (pour les SCPI). Mais la diversification (deux stratégies, plusieurs pays) réduit significativement ces risques. De plus, le dispositif Jeanbrun vous donne le contrôle direct du bien, tandis que les SCPI offrent une gestion professionnelle.
Puis-je commencer avec un petit capital ?
Oui ! Les SCPI sont accessibles à partir de 5 000 €. Pour le dispositif Jeanbrun, vous avez besoin d'un apport minimum (généralement 20 à 30% du prix du bien) et emprunter le reste. Une stratégie mixte est possible avec un capital de 80 000 à 100 000 €.
Quels sont les frais ?
Pour les SCPI : frais de souscription (8 à 12%), frais de gestion annuels (~ 10% des loyers). Pour le dispositif Jeanbrun : frais de crédit (intérêts), frais de notaire (2 à 3%). Ces frais sont compensés par les rendements et les économies d'impôt sur 20 ans.
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